한국사회에서 부동산은 생활의 질과 부를 모두 가늠하는 척도입니다. 특히 2000년대 초반부터 특정지역 고급 아파트는 새로운 신분을 상징하기 시작했습니다. 따라서 모두가 특정 지역의 아파트와 그 가격에 신경을 곤두세우며 삽니다. 한국 사회 특유의 부동산 이슈는 현 정부는 집권초기부터 부동산이라는 늪에 빠진 배경이기도 합니다.
혼돈의 2021년, 수많은 부동산 전문가가 집값은 지금처럼 무서운 기세로 계속 오를것라고 예측했습니다. 그런데 집값이 최고점을 찍었다고, 이제 하락할 것이라고 예측한 사람이 김경민교수입니다.
저자 김경민교수는 금융권 PB출신 부동산 분석가와 다른 배경을 지니고 있습니다. 김 교수는 미국 보스턴소재 투자 컨설팅 기업인 PPR에 근무하며 부동산의 가격, 임대료, 공실률, 투자수익률을 예측하는 모형을 연구했다고 합니다. 김교수의 부동산 분석은 경제학적 원리와 각종 데이터에 기반하고 있습니다. 그의 예측의 근거는 다음과 같습니다.
부동산 가격의 다양한 변수 중에서도 가장 중요한 것은 외부에서 발생하는 3가지 변수인 ‘인플레이션’, ‘이자율’, ‘경제성장률’이다.
1.내부에서 일어나는 변수에는 수요와 공급이 있는데, 이는 미래 서울시 아파트 가격을 예측하는 데 절대적인 영향을 발휘하지는 않는다. 왜냐하면 수요의 경우 서울은 경기권에서 서울로 진입하고 싶어 하는 대기수요가 항상 존재하기 때문이다.
2. 부동산은 장기적으로 보았을 때, 평균으로 회귀하는 경향이 있다. 즉 시장의 총량이 비슷하다고 했을 때, 외부 충격으로 부풀어진 형태가 시간이 지나면 원 상태로 돌아가는 것이다.
3. 장기간에 걸친 평균값 대비 현 시점의 거래량이 지나치게 높다면, 현재 시장에 수요가 급격하게 몰려 있음을 뜻한다. 반대로 평균값 대비 현 시점의 값이 매우 낮다면, 시장에 수요가 사라지고 본격적인 대세하락으로 진입함을 뜻한다
4. 2021년 1분기에는 모든 구들이 비정상에 위치하게 되었다. 즉 가격이 상승했으나 매매수요가 지속적으로 감소하는, 비정상적인 패턴이 나타난 것이다. 흔히 들 기사에서 이야기하는 ‘패닉바잉Panic Buying’은 이렇게 혼란스러운 상태에서 이루어졌고, 가격하락의 전조였다.
앞으로 부동산 투바에 관심이 있다면 데이터에 근거한 그의 분석을 반드시 참고하시기 바랍니다. 그는 앞으로 매년 부동산트렌드 책을 낸다고 했습니다.
그리고, 그는 강연에 오신분들에게만 앞으로 투자하면 좋을 곳을 알려주었습니다.
관련 글 보기
[10줄 요약]김경민의 ‘부동산 트렌드 2022’
“과연 내년도 서울시 집값은 어떻게 될까?” “지금처럼 무서운 기세로 계속 오를까?” “정부의 호언장담처럼 최고점을 찍은 아파트 가격이 떨어질까?” 한국사회에서 부동산은 생활의 질과 부를 모두 가늠하는 척도입니다. 특히 2000년대 초반부터 특정지역 고급 아파트는 새로운 신분을 상징하기 시작했습니다. 따라서 모두가 특정 지역의 아파트와 그 가격에 신경을 곤두세우며 삽니다. 한국 사회 특유의 부동산 이슈는 현 정부는 집권초기부터 부동산이라는 […]
